Советы юриста

Новый портал о бытовой технике: тесты, цены, рейтинги, обзоры, советы, рецепты

Наверняка многие из нас, просматривая различные журналы, поглядывая в телевизор, задумывались о переустройстве своей квартиры. И ведь, если подумать, то и сделать-то это недолго. Тут сломать, там выпилить. И вот уже в нас просыпается архитектор, который волшебным образом совмещает санузлы, рушит стены, устраивает сауну в кладовке, полы с подогревом в туалете, прорубает окна между комнатами, делает квартиру более светлой, просторной и такой современной. Пока только в мечтах и мысленно. И это хорошо. Сначала необходимо узнать, что для этого потребуется, как это оформить и немного испугаться ответственности.

ПЕРЕУСТРОЙСТВО ИЛИ ПЕРЕПЛАНИРОВКА?

Если мы откроем Жилищный кодекс Российской Федерации, то увидим, что все те «разрушения», которыми мы пытаемся подвергнуть свою квартиру, имеют два названия: «переустройство» и «перепланировка». Согласно вышеуказанному кодексу, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка же — это изменения конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт.

Другими словами, переустройство или, как часто называют, «переоборудование», может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

А, соответственно, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Только учтите, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

ОФОРМЛЯЕМ ПРАВИЛЬНО

В Жилищном кодексе приведен исчерпывающий перечень документов, предоставляемых заявителем в орган (в Москве это Мосжилинспекция), осуществляющий согласования переустройства или перепланировки жилого помещения (ст. 26 п. 2): «Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры».

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме перечисленных выше. Вам выдаётся соответствующая расписка с указанием перечня и даты получения указанных документов. Решение о согласовании или отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения вашего заявления в срок не позднее, чем через 45 дней со дня принятия заявления. Решение отправляется по адресу, указанному в заявлении, в течение трех рабочих дней. И вот уже этот полученный документ и будет являться основанием для проведения перепланировки либо переустройства.

ПРИЧИНЫ ДЛЯ ОТКАЗА

Отказать вам в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения могут в следующих случаях:
1) непредставление определенных кодексом документов;
2) представление документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения. Этот документ также выдается или направляется вам не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения, и может быть обжалован заявителем в судебном порядке. То есть всегда остаётся возможность добиться разрешения через суд.

А ЕСЛИ «ПОТИХОМУ»?

Прочитывая все, написанное выше, наверняка появится вполне закономерная мысль: «А если попробовать так… Без всяких там согласований!». Как к этому относится закон? Отрицательно. Несмотря на то, что вы как собственник имеете право владеть, распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, вы обязаны получить это злополучное разрешение от местных органов власти в обычном порядке. А открыв всё тот же Жилищный кодекс Российской Федерации, вы можете увидеть все последствия самовольной перепланировки или переоборудования (ст. 29): «Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование». Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску органа, в который вы должны были обратиться, может принять следующие решения:
1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. К тому же, ещё пока никто не отменял административную ответственность, прописанную в Административном кодексе Российской Федерации (ст. 7.21. п.2): «Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда».

Но! Интересным и достаточно оптимистичным является пункт в кодексе, согласно которому на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Так что вроде не все так плохо!

КУДА ОБРАЩАТЬСЯ

Всем, кто собирается выполнить перепланировку или официально оформить ранее выполненное переустройство, рекомендуем сначала обратиться за консультацией в «одно окно» Мосжилинспекции. В каждом административном округе города Москвы создано специализированное подразделение Мосжилинспекции по надзору и приемке завершенных ремонтно-строительных работ. Сделать это можно как в административном округе, в котором находится квартира, где планируется переустройство, так и по месту жительства. В каждой Жилищной инспекции по надзору за переустройством помещений есть консультант, который должен ответить на все вопросы. Покажите на копии экспликации квартиры, что вы собираетесь сделать, и специалист инспекции объяснит, какие документы необходимы для получения разрешения на производство работ конкретно в вашем случае, понадобится проект или эскиз, какие потребуются согласования.

Заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещений в жилом доме следует подавать в «одно окно» того административного округа, в котором находится переустраиваемая квартира.

ЧТО ПОНАДОБИТСЯ

Для подачи заявления на согласование вам, помимо ваших данных, понадобится: документы на квартиру (свидетельство о регистрации права собственности, выписка из домовой книги и копия лицевого счета), технический паспорт жилого помещения (поэтажный плана БТИ и Экспликация), проектная документация (проект или эскиз).

Проект должен быть разработан специализированной проектной организацией и представляется в отдельном переплете — в двух экземплярах с предъявлением подлинников согласований (второй экземпляр и копии согласований возвращаются при выдаче решения о согласовании).

Эскиз выполняется вручную (чернилами или тушью) на ксерокопии поэтажного плана (БТИ) и каких-либо согласований не требует. Представляется также в двух экземплярах.

Если с поэтажным планом БТИ и Экспликацией большинство знакомы при оформлении наследства, то с проектной документацией часто сталкиваются впервые. Попробуем разобраться.

Тут важно понимать, что эскиз и проект перепланировки — это два совершенно разных документа.

Эскиз переустройства — графическое изображение предполагаемых изменений на плане квартиры. Вы получаете поэтажный план помещения в БТИ, снимаете с него копию и красным карандашом отмечаете на ней все детали перепланировки (например, зачеркиваете сносимую перегородку, рисуете построенную и т.д.). Составить эскиз помогут консультанты службы «одного окна» Мосжилинспекции. Эскиз как таковой не имеет юридической силы. По эскизу выполняются работы, не меняющие функционального назначения помещений и не затрагивающие несущих стен.

Проект переустройства — официальный документ, который готовит специализированная проектная организация в соответствии с существующими требованиями. Проект нужно заказывать самостоятельно.

Помочь разобраться, что же необходимо, проект или эскиз, вам поможет Постановление правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы», где четко сказано, в каких случаях необходима проектная документация, а в каких достаточно эскиза. Или же вам это подскажут в Мосжилинспекции.

После того, как все запланированные вами строительные работы (в соответствии с утверждённой проектной документацией) выполнены, необходимо в установленном порядке оформить акт приёмки работ:
1. Подписать акт у инспектора жилищной инспекции, выдавшей РАСПОРЯЖЕНИЕ о начале работ.
2. Предоставить акт на скрытые работы, подписанный автором проекта переустройства и представителем балансодержателя.
3. Предоставить договор на ремонтно-строительные работы по вашему объекту с лицензированной строительной компанией, выполнившей эту работу.
4. Получить новые документы БТИ (с выездом обмерщика).

Акт о произведенном переустройстве (перепланировке) помещений в жилом доме, оформляемый в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 13.07.2004 г. №479-ПП, является единственным документом, представляющим правовое основание для внесения в установленном порядке изменений в инвентаризационно-техническую документацию этих помещений.

СПЕШАТ НА ПОМОЩЬ

Как видите, предстоит потратить много времени и сил. Чтоб облегчить эту задачу, сейчас существует множество фирм, которые помогут, естественно, за плату. Они подготовят необходимую проектную документацию, проведут её согласование в надзорных органах, подготовят комплект разрешительных документов на изменение функционального назначения помещения (при необходимости) получат распоряжение жилищной инспекции, оформят должным образом Акт о выполненных работах. Такие услуги будут примерно стоить от двадцати тысяч рублей за согласование перепланировки (переустройства) жилых и нежилых помещений по эскизному проекту. Займёт это чуть больше двух месяцев. Около тридцати тысяч вам будет стоить оформление перепланировки (переустройства) квартиры по индивидуальным проектам. По времени это займет около трёх месяцев.

И вот уже на основании согласования перепланировки жилого помещения и акта приемочной комиссии вносятся изменения в поэтажный план БТИ и в свидетельство о собственности, так как после перепланировки меняется площадь помещений, их конфигурация и количество. Последним уже занимается ЕГРП (учреждение юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним).

К ФАСАДАМ — ОТНОШЕНИЕ СЕРЬЕЗНОЕ

Установка кондиционеров или сплит-систем на внешней стороне многоквартирного дома —дело менее хлопотное и возможное. Но разрешение здесь также обязательно потребуется! Для чего, возможно, понадобится проект фасада, согласование с АПУ (архитектурно-планировочное управление) и СЭС, а также получения разрешения от жилинспекции. Конечно, обладая нужным снаряжением, опытом в альпинизме, находчивостью и хорошими отношениями с соседями, можно установить всё самостоятельно. А вдруг не заметят? Но учтите, что если ваш кондиционер начнет слишком шуметь или капать конденсатом на головы бабушек у дома, придется его снять из-за жалоб соседей, отсутствия разрешения и (да-да!) решения суда. Возможно, также придется оплатить снятие кондиционера, приведение фасада в первоначальный вид, а также штраф. Но не все так страшно. По тому же решению суда и с разрешением всё можно узаконить. Да и отношение к кондиционерам на стенах жилых домов у чиновников разное. Кое-где просто не обращают на них внимания, а в некоторых же районах, округах иногда чуть ли не охоту устраивают за кондиционерами. Многое зависит от вашего дома (очень строго относятся к домам индивидуальных серий) и его местоположения. Если живете в центре, то ваш дом может оказаться памятником истории или архитектуры и, соответственно, охраняться государством.

ВАЖНО

ПОМНИТЕ, ЧТО ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ:

— нельзя увеличивать площадь туалета, ванной комнаты или кухни за счет жилой площади — комнат, как полностью, так и частично;
— нельзя размещать туалет или ванную комнату над кухнями;
— нельзя размещать жилые комнаты под туалетом, ванной комнатой или кухней;
— жилые комнаты должны быть с окном и иметь площадь не менее 9 кв. метров и ширину не менее 2,25 метров;
— устраивать санузел с входом из спальни можно, только если квартира оборудована вторым санузлом;
— устройство каминов допускается на последних этажах при условии, если топки и дымоходы используются заводского производства;
— нельзя объединять балконы и лоджии с помещениями квартиры, а также «выносить» на них батареи центрального отопления;
— допускается объединять лоджии с комнатами только при согласовании и разрешении на реконструктивные работы;
— допускается демонтаж подоконной части;
— остеклить балкон или лоджию в индивидуальном порядке разрешается только безрамным остеклением;
— не допускается устройство новых балконов и лоджий;
— размер и место устройства проема в железобетонной стене может определить только конструктивный проект;
— нельзя присоединять к площади квартиры коридоры общего пользования;
— входная дверь при открывании не должна перекрывать выход из квартиры ваших соседей.